Nhiều người cho rằng việc hoàn công nhà ở và mua bán nhà không liên quan đến nhau. Tuy nhiên, tùy vào thời điểm xây dựng nhà khác nhau hoặc tùy vào địa phương nơi có nhà đất tọa lạc mà việc chuyển nhượng nhà đất có nhà chưa hoàn công sẽ không được ký công chứng chuyển nhượng, nếu được ký công chứng thì việc mua nhà chưa hoàn công cũng sẽ mang mang đến rất nhiều rủi ro cho người mua, cụ thể như sau:

+ Nếu đất đã có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất mà nhà chưa được hoàn công, thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng Quyền sở hữu tài sản trên đất, về pháp lý thì người mua hoàn toàn không có Quyền sở hữu tài sản trên đất mà chỉ có Quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2013, vẫn được quyền chuyển nhượng phần diện tích nhà, đất đã được công nhận, quyền này không thể bị mất đi.

+ Trường hợp cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát căn nhà của bạn vừa mua chưa hoàn công thì hoàn toàn có thể bị phạt hoặc cưỡng chế tháo dỡ những hạng mục xây sai phép.

+ Trường hợp ngôi nhà của bạn nằm trong quy hoạch, sẽ không được xem xét đền bù phần công trình xây dựng, vì trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất không chứng minh được đã có tài sản trên đất.

+ Đối với nhà chưa hoàn công thì chỉ có thể thế chấp quyền sử dụng đất, phần giá trị nhà sẽ khó được xem xét vì không thể đăng ký bảo đảm phần nhà chưa hoàn công này.

+ Người có quyền thực hiện thủ tục hoàn công là người xin phép xây dựng trước khi tiến hành xây dựng. Mà người thực hiện xin phép xây dựng là người có quyền đối với bất động sản.

+ Để có thể hoàn công nhà này để đảm bảo quyền lợp pháp lý thì cần phải liên hệ người bán để đi làm lại thủ tục hoàn công và chịu mọi chi phí phát sinh, mà lẽ ra việc này người bán nhà phải làm trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà, đất. Đối với thủ tục cập nhật phần tài sản trên đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người chủ sử dụng đất phải đi làm thủ tục hoàn công hoặc có thể ủy quyền cho người mua đi thực hiện thủ tục này.

1. Khái niệm về hoàn công công trình xây dựng nhà ở:

Hoàn công công trình, nhà ở là thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa nhằm xác nhận sự kiện các chủ đầu tư, nhà thầu thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng, đúng theo Giấy phép xây dựng đã cấp.

2. Tại sao cần thực hiện hoàn công nhà ở?

Hoàn công nhà ở là thủ tục hết sức cần thiết để hợp thức hóa căn nhà của cá nhân, hộ gia đình về mặt pháp lý. Đây là giấy tờ quan trọng để đánh dấu sự thay đổi nhà đất lên trên Giấy chứng nhận sử dụng đất và các tài sản liên quan, giúp cho quá trình đổi sổ hồng hoặc cập nhật sổ mới được thuận lợi hơn.
Hoàn công nhà ở giúp cho các thủ tục mua bán nhà đất, thế chấp, tặng - cho, khai thừa kế,... diễn ra nhanh gọn hơn, giá trị căn nhà của bạn sẽ được đẩy lên cao hơn so với những căn nhà chưa được hoàn công.

3. Quy định, điều kiện hoàn công công trình xây dựngnhà ở:

Để được hoàn công công trình xây dựng nhà ở phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định 46/2015/NĐ-CP:

- Các công việc xây dựng, giai đoạn thi công, bộ phận công trình xây dựng được nghiệm thu. Kết quả các thí nghiệm, kiểm tra, chạy thử mà đảm bảo được các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng;

Theo quy định pháp luật, để hoàn công công trình xây dựng là nhà ở cần chuẩn bị các giấy tờ, hồ sơ cơ bản như sau:

- Hồ sơ hoàn công: Theo phụ lục ban hành kèm theo Thông tư 05/2015/TT-BXD, danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở gồm những giấy tờ sau:

+ Giấy phép xây dựng.

+ Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

+ Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

+ Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

+ Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

+ Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).

+ Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

+ Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy. Tuy nhiên trên thực tế, tùy trường hợp khác nhau mà sẽ yêu cầu hồ sơ hoàn công khác nhau. Trên đây chỉ là những giấy tờ cơ bản cần phải có , hãy cung cấp đủ các giấy tờ nếu cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bổ sung.

- Nơi nộp hồ sơ thông báo: Theo Điều 54, 55 Nghị định 46/2015/NĐ-CP (trách nhiệm quản lý Nhà nước về chất lượng và bảo trì công trình - công trình nói chung) và Điều 9 Thông tư 05/2015/TT-BXD (trách nhiệm quản lý Nhà nước về chất lượng và bảo trì nhà ở) thì chủ nhà nộp hồ sơ hoàn thành công trình nhà ở tại UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

+ Nộp hồ sơ hoàn công tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (thường gọi là bộ phận một cửa) của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu xây dựng nhà ở tại nông thôn; (sau đây gọi tắt là văn phòng một cửa).

+ Văn phòng một cửa tiếp nhận hồ sơ và chuyển hồ sơ cho Phòng Quản lý đô thị;

+ Phòng Quản lý đô thị xem xét hồ sơ: Nếu hồ sơ hợp lệ lập bản dự thảo Tờ trình và Giấy chứng nhận để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ký phê duyệt đồng thời lập Phiếu chuyển Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Nếu hồ sơ không hợp lệ soạn thảo và ký công văn trả lời người nộp hồ sơ, trong đó nêu rõ lý do;

+ Văn phòng Ủy ban nhân dân trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân ký Giấy chứng nhận, sau đó chuyển cho Văn phòng một cửa tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu;

- Lệ phí hoàn công là bao nhiêu?

Sau khi nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết hoàn công sẽ gửi hồ sơ tới bộ phận thuế để xác định các loại phí cần nộp.

Trong trường hợp chủ nhà ký hợp đồng bao thầu với đơn vị xây nhà trọn gói (nhà thầu cung cấp toàn bộ vật liệu & nhân công) thì trách nhiệm đóng thuế sẽ do nhà thầu thực hiện.

Các khoản phí cần đóng khi thực hiện thủ tục hoàn công gồm: công văn số 44/QĐ-Bộ Xây Dựng ngày 14/1/2020); Theo quy định của Bộ tài chính công văn số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015.

- Thuế giá trị gia tăng (khi mua vật tư xây dựng).

- Thuế thu nhập (dựa trên tiền công xây dựng).

Theo quy định, nhà ở tư nhân chủ nhà tự mua lẻ vật liệu xây dựng thì cơ quan thuế không tính thuế vật tư.

- Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ được miễn lệ phí trước bạ (Căn cứ theo Nghị định 45/2011/NĐ-CP (được sửa đổi một phần bằng Nghị định 23/2013/NĐ-CP) tại Khoản 11 Điều 4).

Chuyên viên - Trần Thị Khanh

Trên đây là các bước cơ bản để thực hiện thủ tục hoàn công công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ, nếu có thắc mắc gì thêm về thủ tục hoàn công thì khách hàng có thể để lại bình luận bên dưới để được hỗ trợ nhanh nhất.

Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn hoàn toàn miễn phí

(028) 37 55 3385

Hotline: 0903 328 166 Luật sư Đoàn Văn Nên