RỦI RO MUA BÁN NHÀ ĐẤT BẰNG VI BẰNG

Trên thực tế, có không ít trường hợp người dân mua bán nhà, đất không làm hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà lại giao dịch bằng giấy tay hoặc làm vi bằng tại văn phòng thừa phát lại. Những giao dịch này chủ yếu đối với nhà, đất chưa có giấy tờ hợp lệ và thường được mua bán với giá rẻ hơn rất nhiều so với thị trường. Tuy nhiên, để bán được sản phẩm nhiều cò đất, người bán vẫn cam kết vi bằng cũng có giá trị pháp lý.

Những lời mời chào này khiến nhiều người dân lầm tưởng vi bằng cũng giống như hợp đồng mua bán nhà, đất được công chứng nên an tâm mua bán. Về sau, nếu xảy ra tranh chấp thì người mua bán bất động sản bằng vi bằng sẽ gặp khó khăn trong việc chứng minh tính hợp pháp của giao dịch.

Theo Khoản 2 Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP thì vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, vi bằng chỉ có tác dụng ghi nhận giao dịch và chỉ có giá trị làm chứng cứ để giải quyết vụ án tranh chấp dân sự. Có thể thấy “Căn cứ để thực hiện giao dịch hợp pháp” theo quy định tại khoản 2 Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP chỉ được hiểu là căn cứ xác minh có giao dịch thực hiện chứ không phải là căn cứ xác minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Trên thực tế, để có thể công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất phải đạt những điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, tuy nhiên không phải ai cũng đáp ứng đủ điều kiện có thể chuyển nhượng để được công chứng chứng thực.

Trước đây có một số văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng chứng kiến việc mua bán và giao nhận tiền liên quan đến bất động sản. Về sau, việc lập vi bằng như vậy đã bị một số người dân nhầm tưởng đây là hợp đồng mua bán nhà, đất. Từ đó phát sinh nhiều hệ lụy. Chính vì vậy, Sở Tư pháp đã ra quy định không cho phép các văn phòng Thừa phát lại lập những vi bằng có liên quan đến việc mua bán bất động sản nữa.

Từ sau ngày 24/02/2020, Nghị định 08/2020/NĐ-CP ban hành ngày 8/1/2020 có hiệu lực, quy định về tổ chức của hoạt động của Thừa phát lại có nêu các trường hợp không được lập vi bằng trong có đó trường hợp không được lập vi bằng nhằm mục đích ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Điều 37. Các trường hợp không được lập vi bằng

1. Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định này.
2. Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
3. Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
6. Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
7. Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
8. Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
9. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Trên đây là bài viết tư vấn của chúng tôi về mua bán nhà đất qua vi bằng.

Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn hoàn toàn miễn phí 

(028) 37 55 3385

Hotline: 0903 328 166 Luật sư Đoàn Văn Nên