Hiện nay, các giao dịch liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất rất phổ biến. Tuy nhiên, các bên tham gia giao dịch không phải ai cũng biết được trong những trường hợp nào khi mua bán, chuyển nhượng nhà, đất thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng, chúng tôi xin liệt kê những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất và các giấy tờ phải cung cấp cho cơ quan thuế để được áp dụng chính sách miễn thuế. Theo đó, tại Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định những trường hợp được miễn thuế liên quan đến mua bán, chuyển nhượng nhà, đất gồm:

1. Thu nhập từ việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Để được áp dụng chính sách miễn thuế cần cung cấp cho cơ quan thuế những giấy tờ sau đây:

+ Giữa vợ với chồng: cung cấp bản sao y chứng thực "Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn";

+ Giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi: cung cấp bản sao y chứng thực "Giấy khai sinh" của người con;

+ Giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể: cung cấp bản sao y chứng thực "Giấy đăng ký kết hôn" của con dâu/con rể kèm "Giấy khai sinh" của người con;

+ Giữa ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại: cung cấp bản sao y chứng thực "Giấy khai sinh" của cháu nội/ngoại kèm "Giấy khai sinh" của cha (cháu nội), giấy khai sinh của mẹ (cháu ngoại);

+ Giữa anh, chị, em ruột với nhau: cung cấp bản sao y chứng thực "Giấy khai sinh" của các bên tham gia giao dịch.

* Lưu ý: Trong trường hơp mua bán, chuyển nhượng nhà đất mà các bên tham gia giao dịch thuộc đối tượng được miễn thuế và có giấy tờ chứng minh, thì chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân; không được miễn lệ phí trước bạ.

Riêng đối với trường hợp tặng cho, thừa kế nhà đất mà các bên tham gia giao dịch thuộc đối tượng được miễn thuế và có giấy tờ chứng minh thì sẽ được miễn thuế thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ chứng minh: tùy vào Cơ quan thuế mỗi Quận/huyện/thị xã mà giấy tờ chứng minh có khác nhau. Tuy nhiên, cơ bản nên chuẩn bị sẵn các giấy tờ sau:

+ Giấy cam kết nhà ở, đất ở duy nhất có chứng thực chữ ký của UBND xã, phường hoặc Phòng/Văn phòng công hoặc trực tiếp ký cam kết trên tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ);

+ Trong trường hợp địa chỉ nhà đất chuyển nhượng khác địa chỉ hộ khẩu thường trú, thì cung cấp bản sao y chứng thực giấy tờ nhà đất tại địa chỉ hộ khẩu thường trú để chứng minh quyền sở hữu của người khác.

Như vậy, trong trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất cho người khác mà không thuộc một trong các trường hợp nêu ở trên thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng theo quy định Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trong Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc có ghi nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Trên đây là bài viết tư vấn của chúng tôi về các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất

Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn hoàn toàn miễn phí 

(028) 37 55 3385

Hotline: 0903 328 166 Luật sư Đoàn Văn Nên